Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Právna úprava podnájmu bytu (časti bytu)

22.10.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.15.4 Právna úprava podnájmu bytu (časti bytu)

JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander Škrinár, CSc.

Jednou z foriem uspokojovania potreby bývania – spravidla prechodného – študentov i zamestnancov mimo miesta ich trvalého pobytu je podnájom bytu alebo jeho časti (napr. jednej izby prípadne dvoch alebo viacerých izieb väčšieho bytu) s právom spoločného užívania príslušenstva bytu.

Zmluva o podnájme bytu alebo časti bytu

Občiansky zákonník (ďalej len: OZ) v rámci právnej úpravy nájomnej zmluvy (§ 663 až § 723 OZ) – v nadväznosti na osobitné ustanovenia o nájme bytu (§ 658 až § 716 OZ) – upravuje podnájom bytu (časti bytu) v ustanovení § 719 OZToto ustanovenie oprávňuje nájomcu bytu, aby prenajatý byt alebo jeho časť, t. j. aj izbu v byte, prenechal za odplatu inému = inej osobe, spravidla fyzickej = do podnájmu na dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia.

1. Podľa § 43b ods. 4 až 6 zákona č. 50/1976 Zb. – o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov):

  1. byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie,
  2. obytná miestnosť („izba“) je miestnosť, ktorá svojím stavebno-technickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie,
  3. príslušenstvo bytu na účely stavebného zákona sú miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.

2. Podľa § 2 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov bytom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Podnájomný vzťah ......... je vzťahom medzi nájomcom a podnájomcom a právo uzavrieť zmluvu o podnájme je jedným z dispozičných oprávnení nájomcu bytu. Pri takomto vzťahu nevzniká právny vzťah medzi podnájomcom a prenajímateľom.

(Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo 230/2007).

Forma zmluvy o podnájme

OZ výslovne nevyžaduje písomnú formu zmluvy o podnájme bytu alebo jeho časti, takže nie je vylúčená možnosť uzavrieť takú zmluvu aj ústne alebo konkludentne. V záujme právnej istoty a predchádzania sporom možno však odporúčať, aby nájomca bytu s „iným“ takúto zmluvu uzatváral v písomnej forme.

Súhlas prenajímateľa

Zmluvu o podnájme bytu (časti bytu) smie nájomca uzavrieť s inou osobou – aj ústne alebo konkludentným spôsobom – len s písomným súhlasom prenajímateľa, t. j. osoby, ktorá nájomcovi prenechala do nájmu byt, teda osoby, s ktorou má nájomca uzavretú platnú zmluvu o nájme bytu. Písomný súhlas prenajímateľa je potrebné zadovážiť pred uzavretím zmluvy o podnájme bytu alebo jeho časti a nájomca musí byť pripravený kedykoľvek preukázať sa týmto dokladom.

Písomný súhlas prenajímateľa sa viaže na rozhodnutie nájomcu prenechať ním užívaný byt alebo jeho časť do podnájmu. Z tejto právnej úpravy nemožno vyvodzovať záver, že súhlas prenajímateľa sa týka aj výberu osoby, ktorej mieni nájomca prenechať do podnájmu svoj byt alebo jeho časť.

Nahradenie vôle prenajímateľa

V jedinom, v § 719 ods. 2 OZ výslovne ustanovenom, prípade sa nájomca môže domáhať na súde, aby súd svojím rozhodnutím nahradil „nesúhlasný“ prejav vôle prenajímateľa a rozhodol tak, že nájomca je oprávnený dať svoj byt alebo jeho časť do podnájmu inej osobe. Ide o prípad,:

  • ak nájomca nemôže zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu byt užívať (napr. pre dlhodobý pracovný alebo študijný pobyt v cudzine) a súčasne,

  • ak prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby nájomca prenajatý byt alebo jeho časť prenechal inému do podnájmu.

V takom prípade iba vecne a miestne príslušný súd je oprávnený rozhodnúť o tom,:

  • že nájomca nemôže prenajatý byt užívať,

  • že nájomca nemôže prenajatý byt užívať po dlhšiu dobu,

  • že nájomca nemôže prenajatý byt užívať po dlhšiu dobu zo závažných dôvodov,

  • že prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby nájomca prenajatý byt alebo jeho časť prenechal inému do podnájmu,

  • že súd uplatní svoje oprávnenie – možnosť – svojím rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa.

Rozhodnutie súdu o nahradení vôle prenajímateľa prichádza do úvahy iba vtedy, ak nájomca:

  • nemôže užívať celý svoj byt a

  • do podnájmu chce prenechať buď celý svoj byt alebo iba jeho časť.

Dôsledky uzavretia zmluvy

Ak nájomca uzavrel zmluvu o podnájme bez písomného súhlasu prenajímateľa – buď preto, že si písomný súhlas prenajímateľa nevyžiadal, alebo prenajímateľ súhlas odoprel dať – konal v rozpore s ustanovením § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Ak prenajímateľ písomný súhlas k zmluve nedá, je zmluva o podnájme podľa § 39 OZ absolútne neplatná. (Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 157/2002).

S absolútnou neplatnosťou zmluvy o podnájme bytu alebo jeho časti v dôsledku chýbajúceho písomného súhlasu prenajímateľa bytu je bezprostredne spojený ďalší dôsledok: ak nájomca prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, hrubo tým porušil svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, v dôsledku čoho prenajímateľ môže vypovedať nájomcovi nájom bytu (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ).

Ak sa nájomný pomer nájomcu skončil výpoveďou z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZnájomca zásadne nemá právo na bytovú náhradu (§ 712a ods. 3 OZ), má iba:

  • právo na prístrešie, ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa,

  • právo na náhradné ubytovanieak nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov.

Zmluvné strany zmluvy o podnájme:

Zmluvnými stranami zmluvy o podnájme bytu alebo jeho časti sú:

  1. nájomca bytu; ak ide o spoločný nájom bytu manželmi alebo o byt v spoločnom nájme viacerých osôb, ktoré nie sú manželmi, v postavení nájomcu bytu sú spoločne všetky osoby, ktoré sú spoločnými nájomcami bytu,
  2. podnájomník/podnájomca – t. j. osoba, ktorej nájomca prenecháva svoj byt alebo jeho časť do podnájmu; podnájomníkom/podnájomcom v byte alebo v jeho časti môžu byť súčasne dve alebo viaceré osoby, nejde však o ich právo „spoločného podnájmu“ v zmysle § 700 OZ, ale o samostatné právo každej z takýchto osôb a to aj vtedy, ak by podnájomníkmi boli manželia.

Keďže „podnájomný vzťah ......... je vzťahom medzi nájomcom a podnájomcom a .......... pri takomto vzťahu nevzniká právny vzťah medzi podnájomcom a prenajímateľom“ (pozri poukaz na judikatúru – rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo 230/2007), osobu, ktorá je prenajímateľom vo vzťahu k nájomcovi, nie je možné považovať za zmluvnú stranu zmluvy o podnájme.

Obsah zmluvy o podnájme

Pokiaľ ide o obsah zmluvy o podnájme, podľa ustanovenia § 719 ods. 1 OZ, druhá veta Občianskeho zákonníka: „zmluva o podnájme upravuje podmienky skončenia podnájmu, najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa; ak sa nedohodlo inak, platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3 OZ“.

V súvislosti s touto právnou úpravou je opodstatnené poukázať na všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, keďže zmluva o podnájme ako dvojstranný právny úkon medzi nájomcom a podnájomníkom/podnájomcom je vo svojej podstate nájomnou zmluvou v zmysle § 663 OZ. Podľa tohto ustanovenia „Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.“

Nájomná zmluva – teda aj zmluva o podnájme – musí presne identifikovať:

  • nielen prenajímateľa (ktorým v prípade podnájmu je nájomca) a

  • nájomcu (ktorým v prípade podnájmu je „podnájomník/podnájomca“),

  • ale aj vec (byt alebo časť bytu), ktorú je nájomca (= t. j. podnájomník/podnájomca) oprávnený dočasne (v dohodnutej dobe) užívať, ako aj

  • odplatu, za ktorú prenajímateľ (v prípade podnájmu „nájomca“) prenecháva vec nájomcovi (= t. j. podnájomníkovi/podnájomcovi) na dočasné užívanie.

Z tohto právneho stavu je zrejmé, že zmluva o podnájme:

- nemôže obsahovať iba podmienky skončenia podnájmu, ako by sa to mohlo vyvodzovať z doslovného znenia § 719 ods. 1 OZ,

- má mať aj ďalšie obsahové náležitosti, najmä:

  • vymedzenie predmetu podnájmu,

  • výšku podnájomného, t. j. odplaty za užívanie bytu alebo jeho časti,

  • určenie podielu na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo jeho časti a

  • určenie doby trvania podnájmu (t. j. na dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia),

- mala by obsahovať aj úpravu vzájomných práv a povinností podnájomníka/podnájomcu, ako aj nájomcu – v postavení „prenajímateľa“ podnájomníkovi/podnájomcovi, a to najmä vo veci „režimu“ užívania bytu a jeho príslušenstva, ak predmetom podnájmu je časť bytu, v ktorom súčasne býva nájomca.

Predmet podnájmu

Vymedzenie predmetu podnájmu je osobitne významné:

  • ak nejde o podnájom celého bytu nájomcu, ale o podnájom reálne určiteľnej a v skutočnosti aj reálne určenej časti nájomcovho bytu, t. j. o právo užívať určitú z obytných miestností – izieb – bytu; zmluva o podnájme by v takom prípade mala obsahovať čo najpresnejšie, nezameniteľné, určenie časti bytu prenechanej do podnájmu, prípadne aj vyznačením plochy časti bytu prenechanej do podnájmu na nákrese pôdorysu bytu,

  • ak do podnájmu prenechaná miestnosť – izba – je zariadená nábytkom a inými hnuteľnými vecami nájomcu; v takom prípade zmluva by mala obsahovať čo najpresnejší zoznam – výpočet – a stav vecí, ktoré nájomca prenajíma podnájomníkovi/podnájomcovi na užívanie počas trvania podnájmu,

  • ak nájomca prenechal do podnájmu svoj byt alebo jeho časť dvom alebo viacerým osobám, ktoré netvoria spoločnú domácnosť v zmysle § 115 OZ (keďže nežijú spolu a neuhrádzajú spoločne náklady na svoje potreby), aby sa predchádzalo prípadným nedorozumeniam medzi týmito osobami.

Výšku podnájomného neurčuje všeobecne záväzný právny predpis, takže závisí od dohody nájomcu s podnájomníkom/podnájomcom. Aj pri dohodnutí výšky podnájomného však platí, najmä so zreteľom na lokalitu i úroveň poskytovaného podnájmu a prípadne aj z hľadiska porovnania primeranosti výšky požadovaného podnájomného s nájomným, ktoré platí nájomca za prenajatý byt, ustanovenie:

  • § 3 ods. 1 OZ, podľa ktorého „Výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov .............. nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi“,

  • § 39 OZ, podľa ktorého „Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom“.

Skončenie podnájmu

Podnájom sa skončí:

- uplynutím dohodnutej doby,

- zánikom práva nájomcu užívať byt, ktorý – alebo časť ktorého – nájomca prenechal do podnájmu (§ 710§ 711 OZ),

- v priebehu trvania podnájmu:

  • dohodou nájomcu s podnájomníkom/podnájomcom; možno odporúčať, aby dohoda bola uzavretá v písomnej forme s uvedením dňa skončenia podnájmu a dňa vypratania bytu, resp. časti bytu, ako aj spôsobu vyrovnania vzťahov podnájomníka/podnájomcu s nájomcom (najmä: zaplatenie „podnájomného“, vrátenie prenajatých hnuteľných vecí, náhrada prípadnej vzniknutej škody),

  • výpoveďou podnájmu bytu – časti bytu,

  • smrťou podnájomníka/podnájomcu,

  • zánikom bytu, ktorý – alebo časť ktorého – bol prenechaný do podnájmu (napr. v dôsledku živelnej pohromy, požiaru, odstránenia stavby podľa § 88 zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov.

Podľa § 719 ods. 4 OZpo skončení podnájmu podnájomník nemá právo na náhradný podnájom.

Výpoveď podnájmu

Pokiaľ ide o výpoveď podnájmu, ustanovenie § 719 ods. 1 OZ, druhá veta, OZ určuje, že: „Zmluva o podnájme upravuje podmienky skončenia podnájmu, najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa; ak sa nedohodlo inak, platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3 OZ.“

Z citovaného ustanovenia a zo súvisiacich ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve možno vyvodiť záver, že:

  • Zmluva o podnájme upravuje (= musí upraviť) podmienky skončenia podnájmu, najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa;

  • vzhľadom na už spomenutý údaj o judikatúre, podľa ktorého

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: