Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Právna úprava výpovede z nájmu bytu pre neplatenie nájomného

16.10.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.15.2 Právna úprava výpovede z nájmu bytu pre neplatenie nájomného

JUDr. Július Fíger; JUDr. Alexander Škrinár, CSc.


Podľa § 686 ods. 1 OZ (Občianskeho zákonníka) nájomná zmluva musí obsahovať:

  • výšku nájomného a

  • výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy (§ 671 ods. 1 OZ) – dohodnuté nájomnou zmluvou – a to po celý čas trvania nájomného vzťahu – od vzniku nájmu až do jeho zániku. Prípadná zmena vlastníka domu (bytu) za trvania nájmu nemá vplyv na výšku nájomného dohodnutého s pôvodným prenajímateľom a nie je ani dôvodom na jej zmenu.

Podľa § 696 ods. 1 OZ spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.

Regulované nájomné

Tzv. regulované nájomné za užívanie bytu upravovalo opatrenie Ministerstva financií SR z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (č. 158/2008 Z. z.) v znení opatrenia Ministerstva financií SR z 25. septembra 2008 č. 02/R/2008, ktorým sa mení a dopĺňa opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov (oznámenie č. 372/2008 Z. z.). Regulované nájomné bolo zrušené deregulačným zákonom č. 260/2011 Z. z. s tým, že zvyšovanie nájomného mohol prenajímateľ uskutočňovať postupne. V roku 2011 o 20%, v rokoch 2012 až 2015 každoročne o 20%. Určitým spôsobom tým bol chránený aj nájomca, aby k okamžitému zvýšeniu nájomného nedošlo ihneď.

Rozdiel medzi trhovým nájomným a deregulovaným nájomným je povinná uhradiť obec. Podľa rozhodnutia ES v žalobe proti Slovenskej republike bola zaviazaná na zaplatenie náhrady.

Ak nájomca dostal výpoveď, alebo výpoveď podal, mohol za podmienok § 7 a § 7a zákona požiadať obec o náhradnú bytovú jednotku.

Musel však preukázať, že je osobou v materiálnej núdzi a nevlastní byt. K žiadosti o náhradný byt musel predložiť doklad o výške svojho majetku.

Pri bytoch, na ktoré sa nevzťahuje regulácia nájomného, výška nájomného za užívanie bytu, ako aj jej zmena (zvýšenie alebo zníženie) alebo spôsob jej výpočtu závisí iba od dohody prenajímateľa a nájomcu. Ak bola nájomná zmluva uzavretá písomne, vyžaduje sa písomná forma tiež k platnosti dohody o zmene výšky nájomného alebo k zmene dohody o spôsobe jej výpočtu.

Úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu

S užívaním bytu sú spojené plnenia, ktoré spočívajú spravidla:

  • v dodávke (do bytu) tepla, studenej a teplej vody, odvádzaní odpadovej a zrážkovej vody,

  • v odvoze a likvidácii odpadu, osvetlení a upratovaní spoločných priestorov v dome.

Nájomcovia platia mesačne – s nájomným – preddavky na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu. Tieto preddavky sa zúčtujú ročne do 31. 5. kalendárneho roku za predchádzajúci kalendárny rok.

Zľava z nájomného

Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného (§ 698 OZ), ak:

  • prenajímateľ napriek upozorneniu nájomcu neodstránil v byte alebo dome nedostatok , ktorý zhoršuje užívanie bytu alebo domu podstatne alebo po dlhší čas; nájomca má právo na primeranú zľavu, dokiaľ prenajímateľ neodstráni takýto nedostatok ,

  • plnenia spojené s užívaním bytu sa neposkytovali vôbec, alebo sa poskytovali chybne a v dôsledku toho sa užívanie bytu zhoršilo,

  • stavebnými úpravami v dome sa zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu a to podstatne alebo po dlhší čas.

Právo na zľavu musí uplatniť nájomca u prenajímateľa, a to bez zbytočného odkladu. Môže ho uplatniť aj ústne, ale zadokumentovanie tejto skutočnosti najmä v písomnej forme (napr. v zázname vyhotovenom u prenajímateľa), môže uľahčiť dokazovanie o uplatnení práva a o tom, že právo bolo uplatnené včas.

Ak sa právo na zľavu neuplatní u prenajímateľa do šiestich mesiacov od odstránenia nedostatkov , z a n i k n e a súd ho nebude môcť priznať ani vtedy, ak by sa nepochybne zistilo, že vzniklo. Uplatnenie práva inde – nie u prenajímateľa, ale napr. na pošte pri platení nájomného formou „združeného inkasa“ alebo na niektorom štátnom orgáne – môže mať za následok uplynutie šesťmesačnej lehoty a tým aj zánik práva.

Platenie a vymáhanie nájomného

Prenajímateľ a nájomca sa môžu v zmluve o nájme bytu dohodnúť o tom, či sa nájomné bude platiť vopred a na aké obdobie (napr. mesiac, štvrťrok), alebo pozadu. Ak sa o tom nedohodnú, nájomné za byt sa platí mesačne pozadu (§ 671 ods. 2 OZ).

Nájomca je povinný zaplatiť nájomné do piatich dní po jeho splatnosti. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo preddavky na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytu v určenej lehote splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi úrok z omeškania vo výške 5 percentuálnych bodov ročne (§ 9 zákona č. 87/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov).

Nezaplatené nájomné vymáha prenajímateľ v súdnom konaní, ak sa s nájomcom nedohodne napr. na vyrovnaní dlhu splátkami a nájomca dohodu plní dobrovoľne.

Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo (§ 672 OZ) k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.

Záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone.

Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor. Mohol by prípadne aj požiadať súd o vydanie neodkladného opatrenia § 324 CSP.

Neplatenie nájomného ako dôvod výpovede nájmu

Neplatenie nájomného za užívanie bytu je hrubým porušením povinností nájomcu a môže byť dôvodom na skončenie nájmu výpoveďou.

Prenajímateľ môže vypovedať nájom (od 1. 9. 2001 – t. j. od začiatku účinnosti zákona č. 261/2001 Z. z. – bez privolenia súdu), ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace (§ 711 ods. 1 písm. d) OZ v znení zákona č. 261/2001 Z. z.).

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Vo výpovedi musia byť uvedené konkrétne údaje o neplatení nájomného a/alebo úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Č. 2/2008 Zbierka rozhodnutí a stanovísk súdov SR –str. 35 – por. č. 16/2008: Výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ pre nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace musí byť konkretizovaná časovým obdobím aj výškou nedoplatku. Nedostatok tohto vymedzenia nie je možné odstrániť dodatočným doplnením údajov. (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 29. januára 2008, sp. zn. 1 Cdo 2/2007).

Doručovanie výpovede

Výpoveď musí byť doručená nájomcovi. Ak je byt v spoločnom nájme manželov alebo iných osôb , výpoveď musí byť doručená každému z nich.

č. 15/2009 ZSP: Zánik nájmu bytu v zmysle ustanovenia § 710 ods. 1 a 3 OZ nemôže nastať v prípade, ak kumulatívne neexistuje výpoveď z nájmu bytu ako jednostranný, adresný, hmotnoprávny úkon prenajímateľa voči nájomcovi a ak túto výpoveď prenajímateľ nedoručí nájomcovi, príp. spoločným nájomcom osobitne. Len v takomto prípade sa môže nájomca domáhať na príslušnom súde neplatnosti výpovede podľa § 711 ods. 6 OZ. Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 2 Cdo 17/2005.

Podľa § 710 ods. 3 OZna doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu. 5a) = S účinnosťou od 1. júla 2016 je novou procesnou normou civilný sporový poriadok a otázky doručovania sú upravené v § 105 OZ a nasledujúcich paragrafoch.

Výpovedná lehota a jej predĺženie

Výpovedná lehota je (§ 710 ods. 3 OZtri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď; prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu, t. j. lehotu dlhšiu ako tri mesiace.

Podľa § 710 ods. 4 OZ, ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ za to, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Ochranná – šesťmesačná lehota – lehota bezprostredne nadväzuje na trojmesačnú výpovednú lehotu ustanovenú zákonom alebo dlhšiu výpovednú lehotu určenú prenajímateľom.

Hmotná núdza

Určitú ochranu poskytuje pritom Občiansky zákonník nájomcom, ktorí nezaplatili nájomné preto, že sú v hmotnej núdzi, a ktorí po doručení výpovede z nájmu bytu pre neplatenie nájomného dodatočne zaplatili dlžné nájomné alebo sa dohodli s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady.

Podľa § 711 ods. 5 OZ, ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (710 ods. 4 OZ) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.

Hmotná núdza je stav, keď príjem členov domácnosti nedosahuje sumy životného minima a členovia domácnosti si nevedia alebo nemôžu prácou, výkonom vlastníckeho práva alebo iného práva k majetku a uplatnením nárokov zabezpečiť

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: